CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG NHƯ THẾ NÀO?

Có thằng kia dẫn một đội từ quê vào SG lập nghiệp. Tìm ký mấy cái nhân công thầu phụ thì cũng dễ. Đơn giá theo thị trường. Nhưng diện tích không biết nên không tính thêm hệ số theo kiểu SG. Tới hồi lỗ lã, kêu ngoạc mồm.
Lại có thầu báo giá làm việc với chủ nhà xong hết rồi. Phút 89 ký hợp đồng, thằng bạn chủ nhà xía vô: Sao năm trước tao làm không có hệ số này kia, nó lừa mày đấy! Hợp đồng, tiền ứng để sẵn trên bàn rồi, mà chỉ được nhìn, đau hơn hoạn. Nếu may mắn thuyết phục được chủ nhà thì cũng mất chút thời gian. Không may chủ nhà bảo: “Thôi em về, có gì anh gọi lại sau” thì đúng là miếng ăn tới mồm còn rớt.
Sau đây, tôi sẽ nói về cách tính diện tích hiện nay ở SG (và lân cận) để các bạn nắm rõ và có cách tính sao cho hợp lý, tránh rủi ro.
1. Có quy định nào về cách tính diện tích (móng bao nhiêu %, mái bao nhiêu % …) hay không?
Hoàn toàn KHÔNG. Cái này là do thỏa thuận hai bên. Cũng như khi đi mua cua, nếu thỏa thuận cân cả dây thì giá khác, nếu thỏa thuận cân không dây, giá sẽ tăng gấp đôi

Đa số chủ nhà không rành vụ tính diện tích này (kể cả khi xây nhà thứ 2, thứ 3 thì cách tính năm nay cũng đã khác cách tính năm hồi đó rồi, liên tục phát triển). Nên thầu tính sao biết vậy. Tới hồi có thắc mắc, để trong lòng thì ấm ức, nói ra cũng chẳng giải quyết được việc gì.
Nhiều lần chủ nhà và thầu kéo nhau tới chỗ tôi nhờ phân giải. Rõ ràng thầu tính hệ số tùm lum. Lẽ ra nhà người ta chỉ khoảng 350m2, mà thầu làm sao tính ra hơn 400m2. Nhưng hợp đồng ký rồi, con số, cách tính ghi rõ trong hợp đồng rồi, không thể lật lại được.
Vì vậy, cách tính diện tích trong mục 4 bài này chỉ là cách tính tôi cho rằng hợp lý để tham khảo thôi, chủ nhà và thầu xem xét kỹ TRƯỚC khi ký hợp đồng. Còn khi ký rồi thì thỏa thuận trong hợp đồng được ưu tiên, không thể lấy cách tính của tôi làm chuẩn mực phân xử được đâu.
2. Xu hướng: Tăng diện tích.
Thoạt đầu, diện tích xây dựng chỉ là diện tích SÀN xây dựng, không tính thêm hệ số gì hết. Ví dụ hình dưới, trệt 3 lầu là 4 sàn XD, mỗi sàn 100m2 thì diện tích chỉ là 400 m2 mà thôi. Còn móng và xây chút trên mái thì đã tính diện tích rồi phải bao phần đó. (tham khảo bài tư vấn về cách tính diện tích của tôi trên báo SGTT năm 2004 tại đây)

Sau, một vài thầu bắt đầu chơi chiêu: Nói giá giảm đi chút, nhưng tính thêm diện tích mái. Lý luận rằng: Mái phải xây tường bo, láng lát mái chống thấm nọ kia nên phải tính thêm. Đầu tiên là tính thêm 20-30% diện tích mái. Thời gian đó chủ yếu khoán nhân công nên chủ nhà cũng OK.
Dần dần mọi thầu đều biết cách này, một số thầu bắt đầu tăng tỉ lệ % lên tới 50%. Với lý luận rằng móng và nửa dưới tầng trệt tính là 1 sàn, nửa trên trệt và nửa dưới tầng trên là một sàn và cứ vậy nên mái sẽ tính 50%. Cách tính này lan rộng và phổ biến tới cách đây khoảng 2, 3 năm.
Gần đây, một số thầu tiếp tục TÍNH THÊM MÓNG. Móng đơn không tính, móng cọc tính thêm từ 20-30%, móng băng 40-50%. Như đã nói ở trên, việc tính diện tích này hoàn toàn là thỏa thuận, nếu chủ nhà thấy OK thì ký, không thì thôi, không ai ép buộc ai. Nên không có gì đúng và sai ở đây. Nhưng do việc tính thêm diện tích móng này mà có nhiều vụ tranh cãi, và chủ nhà thua cũng rất ấm ức, làm ảnh hưởng tới mối quan hệ hai bên.
3. Phân tích theo khoa học
(Dài quá, mai viết tiếp, giờ đi nhậu đã)
 

----------------------

dtPro MyHouse - Báo giá nhanh, dễ trúng thầu và thi công có lời