LẠI CHUYỆN DIỆN TÍCH

PHÁT SINH
Tuy nhiên, trong quá trình thi công lại có một số thay đổi. Trong đó, đáng kể nhất là thay đổi từ mái ngói sang mái BTCT cho một phòng ở lầu thượng. Hai bên đã thỏa thuận là sẽ tính phát sinh phần này, nhưng chưa tính toán cụ thể. Khi hoàn thành công trình, chị Hương giật mình vì trong bản quyết toán, nhà thầu tính phát sinh thêm toàn bộ diện tích mái bên trên, với đơn giá nhân công đã thỏa thuận trong hợp đồng. Số tiền phát sinh lên đến trên 12 triệu đồng.
ĐÚNG HAY SAI?
Về nguyên tắc, khi thay đổi từ mái ngói sang thành mái BTCT sẽ làm phát sinh chi phí nhân công vì nhà thầu sẽ phải tốn thêm nhân công (ghép ván khuôn, gia công cốt thép, đổ bê tông, tô trần, láng mái …) và cả vật tư (ván khuôn, giàn giáo, cây chống …). Nhưng phải chia ra 2 trường hợp như sau:
- Trường hợp nhà thầu đã nhận làm hệ thống xà gồ, vì kèo, li tô … mái và đã tính trong đơn giá xây dựng (theo diện tích xây dựng) thì khi thay đổi thành mái bê tông cốt thép, tuy nhà thầu phải chi phí thêm để làm mái bê tông cốt thép nhưng lại không phải làm hệ thống kèo mái nên phần chi phí phát sinh tăng lên không nhiều.
- Trường hợp nhà thầu không nhận làm hệ thống kèo mái mà do chủ nhà đảm nhận thì khi thay đổi, nhà thầu chỉ đỡ được 1 ít công lợp ngói mà thôi nên chi phí phát sinh sẽ nhiều hơn.
Tuy nhiên, trong cả 2 trường hợp thì chi phí phát sinh cũng chỉ được tính phần chi phí tăng thêm mà thôi chứ không thể tính cả 100% đơn giá xây dựng được. Vì công để xây dựng 1m2 đã tính trong hợp đồng đã bao gồm công việc đổ bê tông cột đà giằng, xây, tô, lót nền, sơn tường … nên bây giờ chỉ được tính thêm phần tăng lên do thay đổi mà thôi. Thường phần tăng lên này chỉ vào khoảng 25-50% đơn giá cho mỗi m2 xây dựng đã thỏa thuận lúc ban đầu.
Sau khi được tư vấn, chị Hương đã cẩn thận yêu cầu KS. Thắng trả lời bằng văn bản để thuận tiện nói chuyện với nhà thầu. Chị cũng đề nghị KS. Thắng làm trọng tài nếu hai bên còn tranh chấp.
Rất may là KS. Thắng đã không phải làm cái việc bất đắc dĩ đó. “Nhà thầu cũng không lấy gì làm hài lòng” – sau khi thanh quyết toán xong, chị Hương báo KS. Thắng qua điện thoại – “nhưng văn bản trả lời của anh phân tích mọi việc rất hợp tình hợp lý nên rốt cuộc hai bên đều vui vẻ chấp thuận”. Chị cười: “Nói phải củ cải cũng phải nghe mà…”.
LỜI KHUYÊN
“Phát sinh” đó là một từ rất đáng sợ với hầu hết chủ nhà khi xây dựng công trình. Thực ra, phát sinh là một điều bình thường với tất cả mọi công trình vì dù cho thiết kế có chi tiết và cẩn thận đến mức nào đi chăng nữa thì cũng không thể dự lượng được tất cả các tình huống thực tế. Hơn nữa, mỗi người một ý thích. Đôi khi kiến trúc sư thấy đẹp nhưng chủ nhà lại không thích thì vẫn phải sửa đổi theo ý chủ nhà. Vì vậy, chuyện xử lý những thay đổi cho phù hợp trong quá trình thi công là việc làm bình thường. Tuy nhiên, một số nhà thầu lợi dụng việc phát sinh để bắt ép chủ nhà, thay vì phát sinh 1 họ tính đến 2, 3. Thậm chí khi thay đổi không làm tăng chi phí – hoặc còn giảm chi phí – mà họ vẫn tính thêm tiền. Có lẽ chính vì vậy mà rất nhiều chủ nhà rất “sợ” phát sinh, đôi khi buộc phải chấp nhận những chi tiết chưa vừa ý của mình do nhà thầu đòi phát sinh quá cao.
Theo KS. Thắng, giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Dự toán, để kiểm soát được các phát sinh, đồng thời có thể thay đổi trong khi thi công để có được căn nhà hoàn hảo với ý thích của mình, xin bạn lưu ý một vài điểm như sau:
- Khi ký hợp đồng, nếu đã ký theo đơn giá tính trên m2 xây dựng, phải chú ý thêm vào điều kiện: “Đơn giá trên là đơn giá trọn gói không thay đổi trong suốt quá trình thi công nếu không có sự thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến diện tích xây dựng và/hoặc có việc dỡ bỏ các phần việc đã hoàn thành để làm lại không do lỗi của nhà thầu”.
- Trong quá trình thi công, bạn vẫn có thể có những thay đổi nhưng xin lưu ý:
o Nếu thay đổi chỉ ở trong phạm vi căn nhà, không làm thay đổi diện tích, không làm thay đổi tính chất và khối lượng công việc hoặc có thay đổi nhưng khối lượng không đáng kể thì không được tính phát sinh: Chẳng hạn, bạn xây thêm hoặc dời một bức tường sang chỗ khác, lắp thêm hoặc di dời vị trí đèn hay ổ cắm … (thực ra, các công việc làm thêm có phát sinh khối lượng, nhưng do nhà thầu ký hợp đồng theo diện tích xây dựng nên phải bao tất cả các chi phí). 
o Trường hợp thay đổi làm thay đổi tính chất công việc hoặc phát sinh khối lượng nhiều thì phải tính thêm chi phí phát sinh: Chẳng hạn, làm thêm 1 khu vệ sinh (mà trước không có) sẽ làm phát sinh chi phí tương đối nhiều. Hay việc thay đổi từ mái ngói sang mái bê tông cốt thép trong ví dụ trên. Tuy nhiên, khi tính chi phí phát sinh, nhớ trừ đi phần không phải làm do thay đổi.
o Nếu thay đổi do việc phải dỡ bỏ các công việc đã hoàn thành và làm lại mà không do lỗi của nhà thầu thì phải tính phát sinh: Chẳng hạn, nhà thầu đã xây bức tường đúng thiết kế nhưng chủ nhà không ưng ý muốn phá đi dời qua chỗ khác thì phải tính phát sinh.
o Nếu thay đổi làm thay đổi diện tích, đương nhiên là phải tính phát sinh. Chẳng hạn làm thêm phòng ở chỗ trước làm sân phơi thì phải tính phát sinh (nhưng nhớ trừ đi phần sân - nếu đã tính)
- Điểm cuối cùng, xin lưu ý rằng khi có bất kỳ phát sinh nào, chủ nhà nên thỏa thuận với nhà thầu, tốt nhất là bằng văn bản (có thể là làm phụ lục hoặc ghi thêm vào sau hợp đồng) để tránh những tranh cãi về sau.