CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG NHƯ THẾ NÀO? (Phần 2)

3. Phân tích theo khoa học

Tôi tính dự toán cho trường hợp một căn nhà dạng tiêu biểu hiện nay, 4x16, ban công 1,2m, mỗi tầng một vệ sinh và phòng ngủ. Các trường hợp 2, 3, 4, 5, 6 tầng và cho 3 cách tính thông dụng hiện nay:

- Chỉ tính diện tích sàn xây dựng (diện tích giọt mưa hay giọt gianh)

- Tính thêm 50% mái (cách tính thông dụng hiện nay ở Tp. HCM)

- Tính thêm 50% móng (một vài khu vực ở Tp. HCM đã tính theo cách này)

Kết quả tính toán như sau:

Các bạn có thể thấy:

- Tính theo trường hợp 1: Chỉ tính diện tích sàn thì nhà càng ít tầng, giá càng cao. Lý do là diện tích sàn phải gánh cho phần móng và phần mái nên đơn giá cao. Trường hợp này làm nhà càng cao tầng càng lợi, càng ít tầng càng thiệt.

- Trường hợp 2: Tính thêm 50% mái. Là cách tính thông dụng hiện nay ở Tp. HCM. Ngược lại, càng thấp tầng càng lợi, càng cao tầng càng thiệt. Nhưng mức chênh lệch đơn giá không quá nhiều, vào khoảng gần 200.000đ/m2XD

- Trường hợp 3: Tính thêm 50% mái và 50% móng: Càng thấp tầng càng lợi, càng cao tầng càng thiệt. Mức độ chênh lệch khá lớn, gần 470.000đ/m2XD.

Như vậy có thể thấy Tp. HCM thấy việc bất hợp lý của cách tính 1, chỉ tính m2 sàn vì nó không thể hiện đúng bản chất đơn giá m2, nên đã tính thêm 50% mái. Nhưng khi tầng cao lên thì móng sẽ càng lớn nên chi phí tăng mà không được tăng diện tích nên đơn giá tăng.

Còn cách tính thứ 3 thì theo tôi khá bất hợp lý về mặt khoa học. Tôi hỏi một số thầu, tại sao lại tính như vậy thì trả lời rất mơ hồ và không có căn cứ rõ ràng. Như vậy gặp trường hợp chủ nhà thắc mắc khá bất lợi.

4. Đề xuất một cách tính hợp lý hơn.

Khi nghiên cứu đề tìm một cách tính hợp lý, tôi chia căn nhà thành các phần:

- Phần móng tới hết đà kiềng, BT lót nền (BT nền, nếu có).

- Các tầng, từ lót nền tới hết BTCT sàn lầu trên.

- Mái, sân thượng ... từ lát nền trở lên.

Tôi sử dụng dtPro MyHouse để tính đơn giá cho một m2 sàn các tầng, và lấy nó làm chuẩn. Thì thấy:

+ Chi phí cho việc làm phần trên mái rất ít (chỉ một số công việc như láng, chống thấm, xây tường bao, lát mái ...) chi phí chỉ vào khoảng 10-15% so với đơn giá một m2 sàn.

+ Phần móng thì khá tốn kém, nhà trệt thì khoảng từ 40-50% đơn giá m2 sàn và cứ tăng khoảng trên dưới 10% với mỗi lầu tăng thêm (nhà càng cao móng càng lớn).

Hiện cách tính ở Tp. HCM đang tính thêm 50% mái, với những nhà thấp tầng thì cũng tạm ổn (thiếu một chút) nhưng với nhà cao 5-6 tầng thì thiếu nhiều.

Vì vậy tôi đề xuất cách tính như sau:

- Phần mái vẫn giữ nguyên, tính thêm 50% như bình thường.

- Phần móng, cứ mỗi tầng cao tính 10%. Nhà 2 tầng tính thêm móng 20%, 3 tầng tính thêm móng 30% ...

Thử nghiệm tính một số công trình thấy đơn giá tính được khá chính xác giá trị công trình.

5. Một vài ví dụ

(còn tiếp)

----------------------

dtPro MyHouse - Báo giá nhanh, dễ trúng thầu và thi công có lời